Trophy assets, des opportunités d'investissement uniques

Tous les biens immobiliers sur la planète vaudraient quelques 217 000 milliards de dollars, soit 2,7 fois plus que le PIB mondial, selon une étude publiée par le réseau immobilier britannique Savills en 2017. Alors de quoi s’agit-il ? “La valeur de tous les biens immobiliers dans le monde : résidentiel, commercial mais également les terres agricoles et les forêts pour la première fois”, a indiqué l’étude. Le logement représente la majeure partie (162 000 milliards de dollars). Ces chiffres peuvent donner le vertige car ils sont tout simplement difficiles à imaginer. Il est donc intéressant de les mettre en perspective pour tenter de les apprivoiser. “Par comparaison, la valeur de tout l’or qui a été produit est de l’ordre de 6 000 Milliards de dollars, l’immobilier c’est 36 fois plus.”, calcule Savills. De plus, il s’agit du prix à un moment donné. Or, le marché de l’immobilier n’est pas figé et peut connaître de fortes variations.

Sur le marché immobilier, on trouve une large gamme de « produits », des plus modestes aux plus convoités, les Trophy Assets faisant partie de cette dernière catégorie. « Trophy Asset » est un terme utilisé dans le secteur de l’immobilier pour décrire un bien qui est exceptionnellement rare et très demandé par les investisseurs. Ces actifs sont généralement des immeubles emblématiques situés à des emplacements privilégiés avec de solides sous-jacents immobiliers. Alors, pourquoi les Trophy Assets sont-ils considérés comme les meilleurs investissements ? Constituent-ils le meilleur produit immobilier pour gagner en rentabilité tout en diminuant les risques ?

Trophy Assets, la valeur intrinsèque incarnée

La valeur intrinsèque correspond à la valeur “réelle” d’un actif, elle est souvent délaissée à tort. Cette valeur se mesure et est obtenue au moyen de modèles financiers qui évaluent différents critères factuels comme le prix de construction, l’emplacement, etc… Le résultat obtenu correspond au prix pour reproduire à l’identique le même bien immobilier, duquel on déduit un certain pourcentage de dépréciation dû à sa vétusté (appréciée selon l’âge et l’état d’entretien).

De prime abord, on pourrait croire que la valeur d’un actif immobilier se résume à sa valeur de marché. Lors d’une transaction immobilière classique, le marché attribue une fourchette de prix convenable dans laquelle se trouve le prix de vente. Les négociations auront toujours lieu dans cet intervalle.

En revanche, lorsqu’il s’agit d’une vente de Trophy Asset, il faut remettre en cause les éléments desquels le prix de marché résulte. Il reste un indicateur mais ce dernier doit être mis en perspective. En effet, le prix de marché peut être fortement influencé par des facteurs biaisés. Par exemple, à l’aube de la crise de 2008, aux Etats-Unis, de nombreux biens immobiliers ont été vendus à des prix nettement supérieurs à leur valeur « réelle ». Le marché souffrait à l’époque de nombreux biais comme la fausse croyance selon laquelle les prix de l’immobilier allaient encore augmenter durant de nombreuses années, ce qui a entraîné une forte spéculation. Lorsque le monde s’est rendu compte qu’en réalité, les prix étaient surévalués et qu’une bulle s’était formée il était déjà trop tard. Des milliers de maisons ont été achetées à crédit à des prix bien supérieurs à leur valeur réelle. Le marché a ensuite connu une forte baisse pour revenir à des niveaux plus en phase avec la valeur intrinsèque des biens.

Dans le cas d’un Trophy Asset, le prix de marché à une place moins importante que pour les biens « classiques » lors de la valorisation qui déterminera son prix final. Les Trophy Assets sont rares et les transactions également, il faut donc réaliser une valorisation au cas par cas. Cette valorisation est confiée à des analystes experts du secteur en question, ils prennent en compte un nombre important de données objectives et symboliques. Ces ventes « éclairées » renforcent la proximité du prix de vente et de la valeur intrinsèque du bien. Cela permet aux investisseurs d’éliminer beaucoup de biais cognitifs, cela diminue également le risque de dépréciation ou de vacance locative élevée.

En outre, les Trophy Assets peuvent être des biens fonciers comme des vignobles. En effet, un vignoble qui produit du champagne de qualité possède une valeur intrinsèque évidente en raison de sa rareté et de son aspect unique. Si un vignoble produit du raisin donnant un champagne d’exception il va voir son prix de marché monter dans une zone où ils sont habituellement bas (zone rural). Ainsi, c’est toujours la valeur intrinsèque qui influe sur la valeur de marché et non l’inverse. Les Trophy Asset en sont l’illustration parfaite. Alors que la valeur de marché, elle, ne peut avoir aucune influence sur la valeur intrinsèque mis à part pour servir des intérêts spéculatifs.

Rentabilité et capitalisation

Les deux principaux objectifs des investisseurs sont à court terme, d’obtenir un retour sur investissement, et sur le long terme, de constituer un capital. L’immobilier et en particulier les Trophy Assets offrent la possibilité d’atteindre ces objectifs en transformant des liquidités en actifs, pour « sécuriser » ses placements et obtenir du cash flow.

S’agissant du retour sur investissement, les Trophy Assets sont rares et très demandés. Ils sont utilisés comme centres commerciaux (Les Galeries Lafayette), bureaux (Siège Social de la Société Générale), Grands Hôtels (Ritz place vendôme) etc. Très peu de biens offrent ces possibilités, ils sont tous non-substituables. C’est une très grande force car cela garantit que la demande restera stable et constante. De plus, les modes d’exploitation de ces immeubles produisent une forte valeur ajoutée. Ces investissements sont donc ceux qui offrent le meilleur rendement locatif et la meilleure rentabilité.

S’agissant de la capitalisation, investir dans un Trophy Asset constitue une « garantie », celle que votre capital ne s’érodera et ne se dépréciera pas. Ces actifs sont uniques et entraînent un entretien permanent obligatoire, il en va du standing et de la réputation des locataires occupants. Les locataires sont les premiers concernés et font appel à des sociétés spécialisées pour la maintenance du bâtiment, ces charges font partie de l’exploitation traditionnelle. En ce qui concerne l’entretien, la rénovation ou les travaux, les propriétaires gestionnaires ont intérêt à ré-investir massivement dans l’actif, ce qui entraîne une forte capitalisation. En revanche, dans l’immobilier traditionnel, si le bien est mal entretenu la valeur peut fortement baisser. De plus, s’il est situé dans une zone non-tendue, la demande est plus volatile qu’aux emplacements stratégiques.

Dans le cas de figure où le marché traditionnel connaîtrait des difficultés, les Trophy Assets offriront toujours un service différent et essentiel. Ils peuvent même constituer une valeur « refuge » pour certains investisseurs délaissant l’investissement locatif classique. Dans ce cas de figure, les prix évolueraient de façon contraire à ceux du marché traditionnel. Cela constitue un avantage non négligeable de l’investissement dans les Trophy Assets.

En maximisant les profits tout en minimisant l’exposition au risque, les Trophy Assets constituent un investissement conjuguant rentabilité et capitalisation.

Quelques limites

Dans l’industrie immobilière, les points de vue sur les Trophy Assets divergent.

Le montant des transactions reste souvent confidentiel. Par exemple, la vente du prestigieux siège social de la banque Société Générale à Paris à dépassé les 100 Millions d’euros sans que l’on sache le montant exact. Cela permet au marché d’être moins influençable et de rester libre, mais cela peut entraîner une méfiance vis à vis des autres acteurs de ce marché.

De plus, c’est un marché réservé à une catégorie d’investisseurs disposant d’une structure de financement solide : avec beaucoup de liquidités et de fonds propres. Il subsiste donc de fortes inégalités créant des barrières à l’investissement. Il n’est pas rendu possible à la majorité des personnes d’investir dans de tels biens. Or, d’après une enquête du Crédit Foncier, en France, 70% des personnes souhaitant investir de l’argent font le choix de l’immobilier. La principale motivation reste les capacités de rendement et la création de revenus alternatifs. Malheureusement, la majorité de ces investisseurs doit se contenter des biens « milieu de gamme » en raison de leur manque de financement, de connaissance ou de réseau. Le marché des Trophy Assets peut donc être qualifié de concentré et opaque, ce qui entraîne des frictions à l’investissement.

Le manque de liquidité de ces actifs constitue également une limite importante. Posséder un immeuble de 50 millions d’euros est un atout, mais c’est une immobilisation importante du capital, qui laisse peu de marge de manœuvre. En effet, une grande partie des fonds d’une entreprise est concentrée sur un même actif ce qui va à l’encontre d’une logique de diversification. C’est également difficile pour les entreprises foncières de petite ou moyenne taille d’accéder à cette catégorie de placements, catégorie qui pourtant reste celle la plus recherchée.

Finalement, les Trophy Assets constituent une alternative solide au marché immobilier standard. Ils jouissent d’une position privilégiée et évoluent sur un marché à part entière. Ils sont recherchés pour la rentabilité qu’ils dégagent et pour la sécurité qu’ils offrent. Ils sont également uniques. Ainsi, les avoir dans son portefeuille permet une forte diversification avec un couple rendement/risque optimal. Malheureusement des barrières subsistent sur ce marché et mettent en exergue les inégalités entre investisseurs.

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